赣州某房地产公司与杨某某、赣州某开发公司执行复议案

——利害关系人办理商品房网签手续不能获得优先受偿权亦不能获得法院查封的效力

关键词： 执行 执行复议 民间借贷 查封 扣押 冻结

基本案情

杨某某诉赣州某开发公司、胡某某民间借贷纠纷两案，江西省赣州市中级 人民法院(以下简称赣州中院)在诉讼过程中，首次查封了赣州某开发公司的 房产。由于房产网签备案在案外人赣州某房地产公司名下。赣州某房地产公司 向赣州中院提出执行异议，其主张案涉房产是赣州某房地产公司购买，执行法 院应当解除案涉房产的查封。赣州中院驳回其异议请求后，赣州某房地产公司 提起诉讼，要求解除对案涉房产的首次查封，经审理，法院认为赣州某房地产 公司对案涉房产的拍卖价款不享有优先受偿权。在江西省高级人民法院(以下 简称江西高院)续封时，该公司继续提出执行异议，主要理由是案涉房产已经 预售登记至其名下，网签登记备案行为具备公示效力，应视为对案涉房产的变 相查封。

2021年2月2日，江西高院作出(2020)赣执异3号执行裁定，驳回赣州某房 地产公司的异议请求。赣州某房地产公司不服，向最高人民法院申诉。2021年 12月20日，最高人民法院作出(2021)最高法执复90号，驳回赣州某房地产公 司的复议请求，维持江西高院的异议裁定。

裁判理由

法院生效裁判认为，本案的焦点问题是赣州某房地产公司对赣州某开发公 司的权利是否优先于本案申请执行人杨某某对赣州某开发公司的债权。

根据江西高院(2017)赣民终585号判决和判决生效后民事审判庭对该判决 的书面回函可知，赣州某房地产公司与赣州某开发公司就案涉房产签订的买卖 合同实为让与担保性质。按照《中华人民共和国民法典》第二编物权的相关规 定和物权法定原则，结合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第67条，该让 与担保只是一种债权担保方式，并不具有物权效力，该担保只在赣州某房地产 公司与赣州某开发公司之间生效，并不能对抗其他权利人，也不具有优先性。 按照江西高院查明的事实，在本案申请执行人杨某某已获得对案涉房产的首封 权时，虽然生效判决已确认赣州某房地产公司对赣州某开发公司享有债权，但 并不能优先于本案申请执行人杨某某对赣州某开发公司债权的受偿。

关于赣州某房地产公司提出的因办理商品房网签备案手续从而获得优先受 偿权的问题，江西高院(2017)赣民终585号判决已经明确，根据《中华人民共 和国物权法》《城市商品房预售管理办法》《房屋登记办法》等规定，签订买 卖合同后网签备案并非物权预告登记。网签备案是行政强制性行为，实际上是 商品房买卖的公示而非抵押担保的公示，并不具有物权预告登记的公示效力   ，赣州某房地产公司抗辩网签备案即为物权预告登记没有事实和法律依据。同 时，赣州某房地产公司又提出网签备案登记可否视为法院查封的问题，作为政 府部门规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的 网上备案登记行为，与人民法院依照民事诉讼法等法律在保全或执行阶段对被 保全人或被执行人的不动产等财产进行控制的查封行为从性质到效力完全不同 ，非经人民法院的法定程序，相关民事主体无法通过网签备案登记获得查封的 效力。因此，对赣州某房地产公司关于网签备案登记可视为法院查封的主张   ，不应予以支持。赣州某房地产公司对案涉房产不享有优先受偿权。江西高院 强制执行本案案涉房产于法有据。

裁判要旨

签订买卖合同后的网签备案是行政强制性行为，是商品房买卖的公示而非 抵押担保的公示，并不具有物权预告登记的公示效力。作为政府部门规范房地 产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行 为，与人民法院依照民事诉讼法等法律在保全或执行阶段对被保全人或被执行 人的不动产等财产进行控制的查封行为从性质到效力完全不同，非经人民法院的法定程序，相关民事主体无法通过网签备案登记获得查封的效力。

关联索引

《中华人民共和国民法典》第208条

《中华人民共和国民事诉讼法》第255条(本案适用的是2017年7月1日起实 施的《中华人民共和国民事诉讼法》第244条)

执行异议：江西省高级人民法院(2020)赣执异3号执行裁定(2021年2月 2日)

执行复议∶最高人民法院(2021)最高法执复90号(2021年12月20日)