某房地产开发有限公司诉李某某确认合同无效纠纷案
——违反强制性规范的合同效力认定
关键词： 民事 确认合同无效 商品房认购 商品房预售合同法律关系 恶意 抗辩
基本案情
某公司以案涉房屋未取得商品房预售许可证为由将李某某起诉至法院，请 求确认双方签订的认购合同无效。
法院查明事实：案涉项目，由某公司开发建设。2016年4月25日，某公司与 李某某签订《内部认购合同》(以下简称认购合同)一份，由李某某(乙方 )认购某公司(甲方)开发建设的案涉项目商品房，双方在该认购合同中约定 ：“一、内部认购房源基本情况：1.认购房源：案涉项目5幢XXX号。2.认购房 源销售面积约200㎡。3.认购房源销售总价1720000元。二、付款方式及内部认 购优惠价格：1.乙方内部认购购买该房屋选择总房价款100%付款比例。2.根据 乙方内部认购该房屋付款比例甲方给予乙方总房价款7折优惠，优惠后总价 1204000元。3.乙方应于2016年4月25日一次性向甲方支付该认购房源100%房价 款1204000元。三、甲乙双方权益：1.本合同签订后，甲方须为乙方保留该房屋 至签订正式《商品房买卖合同》时，且不得与第三方签订该房屋的《商品房内 部认购合同》或《商品房买卖合同》，并承诺在乙方携本合同与甲方签订《商 品房买卖合同》时，甲方将完全履行本合同约定的房屋位置、面积、价款、户 型等条款。2.乙方在与甲方约定的时间内办理完毕付款及购房相关手续，在签 订《商品房买卖合同》时可享有一次更名机会。3.乙方在内部认购期间为一次 性付款，在办理签订《商品房买卖合同》时享有重新选择付款方式的权益，乙 方如若选择商业贷款形式购买，需递交按揭相关资料并办理完毕银行审批面签 手续，待银行审批放款后甲方于15日内将乙方向银行贷款部分房价款如数退还 乙方。4.本合同签订后，乙方接到甲方通知应在15日内到甲方指定的地点与甲
方签订《商品房买卖合同》，并承诺在与甲方签订《商品房买卖合同》时，乙 方将完全遵循本合同中约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款。逾期办理 则视为乙方自动放弃所认购房屋，甲方则另行安排出售，不予保留。”该合同 下方加盖有某公司的公章，并有李某某签名。合同签订当日，李某某即向某公 司缴纳1204000元购房款，某公司向李某某出具收据。
2016年8月3日，西安市长安区住房保障和房屋管理局(以下简称长安房管 局)对案涉项目进行检查，发现该项目未办理销售手续，涉嫌无证销售，遂于 同年8月9日作出处理决定：责令某公司停止一切销售行为及和房屋销售相关的 广告宣传活动；立即进行企业经营整改，并对违规销售的房屋逐一清退；尽快 办理相关建审手续。后，某公司仍未办理商品房预售许可证。
诉讼中，2018年3月1日，长安房管局因某公司在案涉项目未取得商品房预 售许可证的情况下擅自违规销售，对某公司予以行政处罚，责令停止销售活动 ，补办许可证，并处罚款人民币720758元。同年3月5日，某公司缴纳罚款。
2011年4月15日，某公司取得案涉房地产开发项目的土地使用权证；2012年 1月19日，取得建设用地规划许可证；2017年6月2日，取得建设工程规划许可证 ；2017年7月27日，取得建筑工程施工许可证； 2018年5月10日，缴纳案涉地块 廉租住房建设资金6060600元；2018年6月8日，取得商品房预售许可证。案涉房 地产项目于2016年5月动工建设，2017年5月工程主体封顶。
一审庭审中，李某某认可双方当事人所签订的认购合同系事实上的房屋买 卖合同。一审庭审后，一审法院向李某某释明合同无效的后果，但李某某坚持 认为合同有效，坚持要求某公司交房。
西安市长安区人民法院于2018年6月8日作出(2018)陕0116民初2519号民事 判决：某公司与李某某于2016年4月25日签订的认购合同无效。宣判后，李某某 提起上诉。二审审理中，李某某以双方纠纷已经和解解决为由申请撤回上诉 ，二审法院西安市中级人民法院于2018年10月17日与其谈话了解相关情况，李 某某以其与某公司有保密约定为由不透露和解内容。经审查，二审法院依据《 最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》(以下简称《最高人民法院关于适用民诉法的解释》)第三百三十七条之规定，对李某某申请 撤回上诉依法不予准许。西安市中级人民法院于2018年12月28日作出 (2018)陕01民终8145号民事判决：一、撤销西安市长安区人民法院(2018)陕 0116民初2519号民事判决；二、驳回某公司的诉讼请求。
裁判理由
法院生效裁判认为：本案二审争议的焦点问题为：一、一审程序是否存在 违法的问题；二、双方当事人之间是否形成商品房预售合同法律关系；三、如 双方当事人之间已经形成商品房预售合同法律关系，其效力如何认定。
针对第一个焦点问题。首先，虽然一审法院于第一次庭审时适用简易程序 审理本案，但根据案件的实际审理情况，一审法院已于第二次庭审时转为普通 程序审理，故并不违反法律规定。其次，李某某虽然向一审法院提交了调取证 据的申请，但是否予以准许，系人民法院根据李某某所申请调查收集的证据与 待证事实有无关联、对证明待证事实有无意义或者其他有无调查收集必要等因 素综合进行判断的结果，一审法院未予调取相应证据，即表明一审法院认为该 证据并不影响本案的审理结果，本案中一审法院未予调取相应证据并无不当。 再次，提起反诉是当事人依法享有的诉讼权利，是否提起反诉，何时提起反诉 ，均由当事人自行决定。本案中，李某某未提起反诉，系李某某对自身诉讼权 利的处分，并非一审法院拒绝接受其反诉请求，故李某某主张一审法院剥夺其 反诉权利无事实依据，不能成立。最后，李某某主张一审法院作出判决的时间 与事实不符，经审查，针对合同效力问题，一审法院已于2018年6月5日向李某 某进行释明，并非在作出一审判决之后。一审法院于2018年6月11日与李某某形 成谈话笔录，是对是否接受李某某庭后提交的证据等问题进行答复，故不存在 判决时间与事实不符的问题。据此，李某某主张一审存在程序违法的理由不能 成立。
针对第二个焦点问题。首先，认购合同的名称虽为“内部认购合同”，但 合同对买卖双方当事人名称、商品房基本情况、商品房价款、付款方式、付款 时间等内容进行了明确约定，合同内容已经具备了商品房预售合同的主要条款 。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》(以下简称《合同法解释二》)第一条“当事人对合同是否成立存在争议 ，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同 成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以 外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院按照合同法第六十一条、第六 十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定”之规定，某公司与李某某之间 的商品房预售合同成立。根据《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法 》)第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，双方之间 的商品房预售合同自2016年4月25日签订之日起即生效。其次，在合同签订当日 ，李某某即支付了房屋总价款1204000元，某公司向李某某出具了收到购房款的 收据，诉讼中某公司也没有对李某某履行合同的行为提出抗辩，表明双方当事 人同意对商品房预售合同实际履行。最后，某公司与李某某在诉讼中均认可认 购合同实质是商品房预售合同。据此，案涉认购合同实质上是商品房预售合同 ，某公司与李某某之间形成了商品房预售合同法律关系。
针对第三个焦点问题。首先，李某某在签订认购合同当日即支付了全额购 房款，某公司在自身合同目的已经实现情形下，非但不积极履行应尽的合同义 务，面对房地产市场出现价格大幅上涨，反而主张合同无效的做法，显然违背 诚实信用原则。其次，某公司作为房地产开发企业，对房屋预售所需符合的条 件应当是清楚的，对自身不办理商品房预售许可证即预售商品房行为的违法性 应当是明知的。现某公司以自身原因造成的违法事实为由提起本案诉讼，真正 目的在于获取超出合同预期的更大利益，某公司的行为显然与社会价值导向和 公众认知相悖。为弘扬社会主义核心价值观，彰显司法公正，对此种行为不应 予以支持。最后，某公司签约时未取得商品房预售许可证，虽然违反了有关 “商品房预售应当取得商品房预售许可证明”的规定，但是并不必然导致其签 订认购合同的民事法律行为无效。据此，某公司与李某某签订的认购合同有效 ，双方之间形成了有效的商品房预售合同法律关系。
裁判要旨
房地产开发企业违反诚实信用原则，能够办理商品房预售许可证而未办理 ，并以在起诉前未取得商品房预售许可证为由请求确认商品房预售合同无效 ，企图获取较合同有效时更大利益的，属于恶意抗辩，人民法院不予支持。
关联索引
《中华人民共和国民法典》第7条、第153条第1款(本案适用的是2017年 10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第7条、第153条第1款)
《中华人民共和国城市房地产管理法》第45条第1款第4项
一审：陕西省西安市长安区人民法院(2018)陕0116民初2519号民事判决 (2018年6月8日)
二审：陕西省西安市中级人民法院(2018)陕01民终8145号民事判决 (2018年12月28日)